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a:5:{s:8:"template";s:3952:"<!DOCTYPE html> <html lang="ja"> <head> <meta charset="utf-8"/> <title>{{ keyword }}</title> <link href="http://fonts.googleapis.com/css?family=Open+Sans:300italic,400italic,700italic,800italic,400,300,700,800|Raleway:400,200,100,500,700,800,900&subset=latin,latin-ext" id="divi-fonts-css" media="all" rel="stylesheet" type="text/css"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1.0, maximum-scale=1.0, user-scalable=0" name="viewport"/> <style rel="stylesheet" type="text/css"> @font-face{font-family:Raleway;font-style:normal;font-weight:100;src:local('Raleway Thin'),local('Raleway-Thin'),url(http://fonts.gstatic.com/s/raleway/v14/1Ptsg8zYS_SKggPNwE44Q4Fv.ttf) format('truetype')}@font-face{font-family:Raleway;font-style:normal;font-weight:200;src:local('Raleway ExtraLight'),local('Raleway-ExtraLight'),url(http://fonts.gstatic.com/s/raleway/v14/1Ptrg8zYS_SKggPNwOIpWqhPBQ.ttf) 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＊当サイトは独自に取得した企業情報を基に画一的に企業分析・財務分析を行うウェブサイトであり、いかなる投資助言を提供するものではなく、また、個別の銘柄および特定の市場を推奨するものでもありません。企業価値を判断する際、こうしたやりくり上手な企業（＝フリーキャッシュフローが複数年継続してプラスな企業）がより高く評価されます。自分の手取り収入範囲内でお金を使っている人のほうが、賢い家計と言えますよね。同じように企業の中には「やりくり上手」がいるのです。※個人で言えば額面ではなく「手取り収入」に相当すると言えます。営業利益が順調に伸びている会社がいい会社といえます。キャッシュフローとは一定期間の間に、企業に流入あるいは流出したお金の流れのこと。その中でも特に注目されるのがフリーキャッシュフローであり、これは稼ぎと投資の差です。フリーキャッシュフローがプラスの領域にいる企業（図の青三角内）はやりくり上手と言えます。税引後投下資本営業利益率（ROIC）は企業が投資した分に対して、どれだけリターンがあったかを示す指標です。ジャパン・ホテル・リート投資法人に関するレビューは現在ありません。PERは株価収益率、PBRは株価純資産倍率のことを指しています。これらは株価の割安度に関するもっとも一般的な指標です。純利益は、営業利益から税金などを差し引いて最終的に会社に残る利益です。いくらものを売るのが上手でも、手元に利益が残らなくては意味がありませんよね。企業の場合も同じで、重要なのは売り上げ高より「利益」。損益計算書（PL）は企業の儲け具合を知るのに便利なツールです。営業利益は、本業によって得た利益のこと。売り上げ高から原材料や人件費といった費用を差し引いて算出します。 一般的にホテル関連リートというと下記の5つを指します。 1. 星野リゾート(3287) 4. ジャパン・ホテル・リート投資法人（jhr）は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型の不動産投資信託（「j-reit」）です。 今回のブログ記事はジャパン・ホテル・リート投資法人を紹介していきます。 では早速内容を記載していきますが、情報については2019年2月1日時点でのデータとなります。 概要 メインスポンサーにシン … <br> <br>ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社は、ホテル特化型の上場不動産投資信託（jリート）である「ジャパン・ホテル・リート投資法人」の資産運用を行っています。 皆さま、こんにちは。にゃんこです。さて、ジャパン・ホテル・リートから2019年12月決算分の分配金が入金されました。分配金口座種別：特定口座数量：1口分配金（税引き後）：￥2,941さて「今回の分配金の手取りが、投資金額に対してどのくらいの ユナイテッドアーバン 2. また、銘柄間の利回り比較では、「時価総額」と「ホテルのグレード」がポイントとなります。ホテル関連に近い銘柄として星野リゾート・リート投資法人や大江戸温泉リート投資法人もありますが、今回は一般的なホテルを保有している4銘柄に絞りました。ホテル関連リートの利回りが東証リート指数全体と比較してかなり高めであることから、市場は若干、今後のリスクを織込みに行っている可能性があります。オフィス・レジデンシャル・商業施設・物流施設などは一定期間、一定の賃料でテナントに賃借するため、少なくともそれぞれの契約期間内はキャッシュフローが一定です。ユナイテッドアーバン、積水ハウスリート、阪神阪急リート、投資法人みらい、スターアジア、サンケイリアルエステートなど一見、ホテルとは関係なさそうな銘柄でも一定割合保有しています。（これらはいずれも総合型のリートです)その観点で見ると時価総額が一番大きいインヴィンシブル投資法人の利回りが2番目に高くなっていますが、これはインヴィンシブルの保有物件のグレードがやや低いことが影響しています。そういう意味ではホテル関連リートの銘柄間では歪みはないようです。マーケットはオリンピック後のフラットな状態での需給に目を向けているのでしょう。インヴィンシブル投資法人のみ一部、レジデンシャルが組み入れられているためホテル100%ではありませんが、徐々にホテルの比率を高めているのでホテル専業と言っても良いでしょう。そのため、当面、ホテル関連リートは保守的なスタンスをとるべきだと考えます。また、ハイグレードホテルは明らかに不足しているので影響は小さいと考えられますが、一般的なビジネスホテルは既に飽和感が出てきているので注意が必要です。ジャパン･ホテル･リート投資法人と森トラストホテル投資法人は理論通りの順番になっています。ジャパン･ホテル･リート投資法人は収入ベースで約40％、インヴィンシブル投資法人は収入ベースでホテル部分の約半分が変動賃料となっています。ハイレベル金融サイト「ファイナンシャルスター」のサテライトサイトです。最新の金融情報をお届けします！インバウンド需要拡大によるホテルの需要増を見込んで、ここ数年ホテルを取得するリートが増えています。ここがホテル関連リートが他のリートと最も大きく異なる点です。（ホテル関連リートの最も重要な点ですので、これを知らないで投資をしたり、投資を勧誘している人がいたら少し問題です）そして、4銘柄で最も時価総額が小さく、物件のグレードも低い、いちごホテルリート投資法人はこちらも理論通り、最も利回りが高くなっています。現在、J-REITの多くの銘柄でホテルが組み入れられています。また、足元はラグビーワールドカップや東京オリンピックによる影響で需要が大きくかさ上げされている状況で実際の需給が良く分からない感じになっています。これらの状況と現在進んでいるホテル建設ラッシュを総合的に考えると、今後のホテル需給はややリスクが潜んでいるように感じます。インヴィンシブル投資法人は元々割安だったこともあり、2019年に大きく上昇しましたが、それ以外の銘柄はここ1年～2年ほど､軟調な展開が続いています。 ジャパン・ホテル・リートの投資口価格は、3月19日 24,700円が直近の最安値です。※NOIはNet Operating Incomeの略で不動産賃貸での純収益という意味です。収入(賃料)から、実際に発生した経費(管理費、固定資産税など)のみを控除して求めるものです。この水準は、さすがに投資口価格としては 「底」の水準ではないかと筆者は考えています。この最安値の水準は、1月31日の73,100円からだと▲66.2%、1月16日 82,400円 (1月の終値での最高値)からだと▲70.0%です。特にホテルを投資対象アセットとするリートは軒並み投資口価格 (いわゆる株価)の大幅下落となりました。このNOIに連動する運用報酬は変動賃料が減少すると低下しますが、上記の通り割合が少ないために今回は考慮していません。このCAPレートは「期待利回り」ですので、今回のようにホテルの収益に不透明感が出れば、CAPレートは上昇する可能性が高くなります。では、新型コロナウィルス感染拡大に伴いホテルの稼働率が劇的に低下したならば、どのような決算となるのでしょうか。以下は、変動賃料が発生しないレベルまでホテルの稼働率が低下した場合です。2020年1月末時点で投資口価格は、73,100円となっていました。分配金利回りは、当時で5.0%です。期待利回りというCAPレートが変動すると、投資家の取り分が大きく変動することが分かるでしょう。CAPレートの上昇は、物件価格に大きなインパクトを与えるのです。NOI は不動産運用損益＋減価償却費＋固定資産除却＋資産除去債務費用となります。ジャパン・ホテル・リート投資法人の不動産運用損益内には、変動賃料の87億円が含まれています。この投資口の価格水準をどう評価するのかは、コロナの影響がいつまで残るか、インバウンド需要は戻るのか等の見通し次第でしょう。2020年4月10日時点のジャパン・ホテル・リートの投資口の終値は34,850円となっており、1月末比▲52.3%にとどまっています。議論を簡単にするために、ジャパン・ホテル・リート投資法人を例にとってみましょう。NOIが154億円まで低下した場合、物件価格は以下のように変動します。今回はホテルを対象とするリートの投資口価格について簡単に考察します。尚、資産運用報酬(リートの運用会社が収受する報酬)は、資産運用報告書等を見ると総資産4,157億円×0.35%＝15億円、NOI×1%＝2億円と想定されます。naoto0211さんは、はてなブログを使っています。あなたもはてなブログをはじめてみませんか？ここでのポイントはホテルを対象アセットとするリートは、変動賃料制を採用していることが多く、ホテルの稼働率が高くなると超過収益を得られる契約となっていることです。これは裏を返すと、ホテルの稼働率が低くなると、今まで得られていた収益が得られなくなることを意味します。変動する要因が少ないリートならば、このようなシミュレーションができます。不動産役資の基本的な考え方だと思いますので、ぜひホテルを対象とするリートへの投資を考えている投資家がいらっしゃれば、ご自身で試算してみることをお勧めします。リートのレバレッジをかけた仕組みというものも分かると思います。上記決算状況では変動賃料の112億円がまさにその収益となります。ジャパン・ホテル・リート投資法人の場合、有利子負債は1,688 億円で変わらないので、CAPレート・物件価格が変動した場合には、投資家にとっての取り分は、以下の通りとなります。足元では投資口価格が少し戻っていますが、 まだコロナショック前の水準には届いていません。この投資口価格の水準であればホテルを対象とするリートは割安で 「買い」なのではないでしょうか。それとも、インバウンドも見込めないので、 やはり 「売り」なのでしょうか。仮に稼働率が低下し、変動賃料が獲得できなくなった場合には、NOIは154億円(＝241億円−87億円)となります。 森トラスト総合リート 3. ジャパン・ホテル・リート投資法人（jhr）は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型の不動産投資信託（「j-reit」）です。 森トラストホテルリート(3478)しかし最近では総合型のJ-REITでホテルを組入れるところが増えてきています｡下記のリートはホテルの組入れを開始ししています。 1. よく、ホテル需要の拡大要因として訪日外国人旅行者数（インバウンド）が伸びているからと言われますが、実際にはそれに加えて国内旅行者も増加していることが大きな要因となっています。2020年東京オリンピック開催による注目度アップもあり、現在言われている4,000万人～5,000万人位までは増加しそうです。ホテルリートはオフィス、レジデンシャル、商業施設、物流施設などのリートとは異なり収益の変動率がかなり高くなります。下記は用途別にリート収益（賃料収入）のボラティリティを並べています。これはホテルの売上や利益が一定金額以上を超えた場合､超えた金額の一部を固定賃料に上乗せして受け取る仕組みです。現在のように稼働率が高止まりしながらADR（平均客室単価）も上昇している局面では、かなり大きな金額となり、2017年3月現在、ジャパンホテルリートやインヴィンシブルでは賃料収入の約30％以上の割合を占めています。（2016年は50％前後）ハイレベル金融サイト（株式・債券・REIT・投信・税制など）Copyright©2016-2019 financial star円高になると減るのではという方もいるようですが、訪日外国人旅行者数が増加している理由として円安効果はあまり大きくなく、中国をはじめとする新興国の所得水準が高まってきたことと、訪日ビザ（査証）の要件緩和による部分が大きいと考えられます｡予想は難しいですが大地震により海外からの旅行者が減少するリスクも潜在的にあります。訪日外国人旅行者数は以前より増えましたが、2015年時点で約2,000万人です。仮に平均5泊と考えても1億泊です。そのため株価（投資口価格）のボラティリティもかなり大きくなります。J一REITでホテルの組入れが増えているのは、もちろんホテル需要が大きく伸びているからです。ホテルブームが継続できるか否かはインバウンドに加えて、国内旅行者の動向が大きなポイントになります。団塊世代が引退して多くの方が国内旅行に出かけていることなどもプラスに作用し、国内旅行者が増えていることが、最近のホテルブームの一因となっています。よって、アベノミクスによる様々な政策で国内景気が2～3年で回復すれば中長期にわたってホテル需要は高まり、景気回復が上手くいかない場合は2020年頃に注意が必要となります。しかし、最近では総合型のJ-REITでもホテルを組入れるところが増えてきています｡同様に規制緩和で民泊（Airbnb）等が一般的に活用され始めるとホテルと競合することになります。訪日外国人旅行者数は2016年は2,000万人を突破することは確実ですが、今後も増加することは間違いなさそうです。最近のニュースを見ているとホテルの開発が活発で供給過剰となるリスクもそれなりに考える必要があります。 ";s:7:"keyword";s:38:"ジャパン ホテルリート 分析";s:5:"links";s:6528:"<a href='http://arcanepnl.com/site/%E3%82%B9%E3%82%BF%E3%83%BC%E3%83%88%E3%82%A5%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%83%AB%E3%83%97%E3%83%AA%E3%82%AD%E3%83%A5%E3%82%A2-%E6%98%A0%E7%94%BB-%E9%85%8D%E4%BF%A1-9fd2eb'>スタートゥインクルプリキュア 映画 配信</a>, <a 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